新闻资讯 特殊机会下的不良地产项目处置实务探究

特殊机会下的不良地产项目处置实务探究

2019-01-13

引言:

本文以不良资产项目处置实务为视角,从投前调查到投后管理,结合资产处置实务中的人、财、法、事等诸多考量因素,对“特殊机会下的不良地产项目”进行剖析,以期总结实操要点,探寻该类特殊不良资产项目的处置模式,实现不良资产的“从良”之梦。


一、特殊机会下的不良资产项目


近年来,国际经济形势整体下行,国内市场上优质资产更是到了千金难求的状态,而不良资产规模保持持续攀升的态势,对不良资产的处置能力已成金融机构投后管理的核心竞争力之一。目前,对不良资产处置仍主要依赖于催收、重组、转让、诉讼、核销、委托处置等方式。


在实际不良资产处置项目中,我们会遇到由于原实际控制人及管理层的经验不足、管理不善或者资金挪用等情况导致项目到期无法偿还借款本息,但是底层资产仍具备一定变现能力的项目,此类项目则称之为特殊机会下的不良资产项目。这种项目往往出现在有物权担保的地产类项目中,虽然债权已经不良,但是底层地产资产经过运作,仍具备较好的变现价值。


然而,原控制人一般又对项目还抱有较大的利益期待,以至于对诉讼、拍卖等执行手段配合程度较低,故为原控制人带来专业的辅助手段,整合资源,因势利导,以托管盘活资产,往往是最好的资产处置方式。这类项目除了需要资金上的供给换取时间和空间,更需要投资人的资源整合的能力和增值服务能力。


二、特殊机会下的不良地产项目处置要点


特殊机会下的不良地产项目中,底层资产往往具备较大的盘活潜力,就此,我们将围绕“如何盘活底层资产”这一核心问题,列举从前期接触到项目退出整个投资管理流程中,需要关注的一些实操要点。需要说明的是,在实际操作过程中,根据项目基本情况和金融机构规模、优势不同,这类项目处置方案存在的差异性较大,我们尽可能列明并归纳总结此类项目的处置模式,以待参考借鉴。


(一)项目投前实操要点


特殊机会投资人介入项目前期一定要对项目做详细的尽职调查工作,具体形式与正常类投资相仿,本文不做过多赘述。这里分享实操案例中重要和易疏忽的节点或因素。


1.“人”——与实际控制人谈判


这类项目投资人首先要做的并不是针对项目,而是与原控制人沟通。虽然项目产生不良与原控制人的管理能力不足有很大关系,但原控制人毕竟是项目的发起者,在当地的背景、关系和渠道也对项目后续盘活工作有起着较大作用。后续辅助或操盘介入,需要原控制人的积极配合,而且这类项目又要特别注重投后管理工作,投资人甚至要将项目公司控制权拿到自己手中。


所以,投资人首先要做的是安抚原控制人,要以专业的角度为原控制人分析情况,拿出让人信服的后续开发、销售方案,让原控制人明白暂时将项目控制权交给金融机构是盘活这笔资产的最好的方式,防止其抵触情绪。


在此过程中,要尤其注意谈判技巧。一方面,要给实际控制人以压力:项目本身已经不良,拖下去利息、罚息、违约金等会越滚越大,导致最后资不抵债;同时债权人可能采取强制执行手续,一旦实施,实际控制人可能损失更多。另一方面,投资人后续开发、销售方案要切实可行,并且具有明显优势,让实际控人看到希望,是对投资人及实际控制人双赢的方式。


2.“财”——核查财务、现金流情况


理清项目公司财务情况。一般来说,项目停工的原因除了金融机构借款逾期,还会涉及民间借贷、工程款拖欠等隐性负债,特殊机会投资人在做现金流测算的时候,要尽可能挖掘项目公司显性和隐性负债金额。有些项目往往表面货值很可观,实际上项目隐形负债已经把项目掏空,未来盘活的可能性极低。


因为,对项目公司的财务状况必须由专业审计会计团队予以核查清楚,以备为后期谈判重组及策略考量,提供财务支撑。此过程中要注意尽量挖掘项目公司的民间借贷情况,以及实际控制人以公司名义发生的民间借贷,甚至以公司提供担保的个人借贷,因为民间借贷一般利率较高,在利滚利的基础上,一旦爆发,则可能拖垮项目。


特殊机会投资期限内项目是否达到销售状态,且可以覆盖融资本息也是投资人需要考虑的。对于一个特殊机会项目,投资期限可以覆盖到项目销售回款足以偿付融资本息的情况自然是最理想的,但往往由于投资人资金的属性与项目期限不能完全匹配,或是项目上发生不可预见事项使项目销售进度无法达到预期。这需要特殊机会投资人,投前一定要做好第二还款来源的预案,能否将项目推销出去,找到其他金融机构或者特殊机会投资人接盘,亦至关重要。


3.“法”——法律风险评估


特殊机会项目底层逾期后往往存在多种诉讼关系,投资人投前尽职调查时要从多个维度了解项目潜在的法律风险、法律诉讼等,除了债务诉讼以外,投资人还需关注项目的工程款拖欠、已售房源延迟交房的业主诉讼、违规销售等情况。诉讼事项往往会影响项目的工程进度、销售进度。对尽职调查阶段之法律风险评估,我们简析如下:


投资不良地产项目前,可从银行、债务人处得到项目资产情况和债权债务的基本信息,包括债务地域,债务主体,债权涉诉状态,债务本息等。待获取这些信息后可进行系统内初次尽调,利用信息获取成本较低的方式,查询工商信用网、法院被执行人查询网等了解债务主体情况、资产情况,而更为专业的尽调工作需要有律师团队进行并出具专业的尽调报告;其阅卷评估,实地考察,第三方机构查证等多种手段并举,可以保障尽调工作的准确性和有效性。因为,律师参与尽调工作,既有法律专业支撑以评估法律风险提示供参考决策,同时也对资产管理公司的系统内免责提供依据。


所以,此阶段的法律风险评估,务必在律师的尽调工作下,在完整了解不良地产项目资产及债务情况下,充分考量此类法律风险对底层资产价值的影响和周期,进而判断其“特殊机会”的含金量。完备的投前风险评估,会为投后管理、托管、谈判乃至重组入资等工作提供重要的决策依据和操盘的砝码。


4.“事”—— 规划审批事宜及重要岗位人员变动情况


项目开工和规划审批的进度息息相关,例如某项目审批迟迟未通过的主要原因是项目土地为商办性质,项目产品定位为类住宅性质,而当地市场对类住宅的审批尤为严格,突破审批障碍花费了大量时间。调规事项具有沟通和审批困难的特性,投资人对此要充分重视。除非投资人可协调审批进程或者项目审批有明确进展,否则投资人要慎重选择放款节点。


特殊机会投资人要重点关注被投资项目公司的重要岗位人员变动情况,多数项目公司的重要岗位都是原控制人的亲信,而且掌握公司核心资料、了解重要事项的历史沿革。要尽量避免出现重要岗位大量人员变动,这对项目后续的运营有不利影响。如有重要岗位人员变动,务必了解原因,是否有尽调过程中未发现的隐形风险(比如公司违规担保、民间借贷纠纷等),并做好工作交接。同时,如有可能,尽量与重要岗位离职人员签订保密协议,要求其对知晓的公司核心秘密进行保密。


(二)项目投后管理要点


特殊计划投资由于种种原因底层已经产生不良,这类投资尤其需要注重投后管理,投后管理工作甚至比投前调查还要重要,因为底层资产的盘活不仅需要前期的项目考察与评估,更需要后期处置模式和手段得当,进而实现“特殊机会”,就此,我们列举重要的关注点如下:


1.资产抵押:为防止项目公司各类债务将公司掏空,资产抵押是最稳妥的项目控制方式,是盘活资产的基础。此项要注意,对于不动产,不仅仅要签订抵押协议,尤为重要的是办理抵押登记。很多项目因为种种原因暂缓办理抵押登记,结果造成最终未能成功办理,导致抵押不成功。


2.股权转让:根据前期与原控制人的谈判,设计项目合理的股权过户比例,既要将掌控实际控制权,又要避免隐性债务的并表风险。同时,还可就剩余股权进行质押。


3.引入代建方:特殊机会投资人凭借行业内资源整合能力,引入口碑好、品牌影响力强的大型开发商进行代建,有助于提升项目价值,促进项目销售。由于后期盘活项目时,代建方起着关键性作用,特殊机会投资人需谨慎挑选可控代建方并关注代建模式设计、施工、设备和材料供应等的招标采购,并要求代建方提供详细的工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划,必要的时候可选聘地产行业咨询公司对代建方案出具专业意见,佐证可行性,以确保项目代建按计划进行。


4.人员委派:特殊机会投资人向项目公司委派董事、财务总监等公司高管,从日常经营的操作层面控制项目公司。如有可能,尽量更换项目公司的法定代表人,因为法定代表人代表公司,其签字与加盖公司公章具有同样的法律效力,其签字的行为认定为公司行为。


5.证、章、照及账户的监管:特殊机会投资人需监管或共管项目公司证照、印章及银行账户,防止项目公司新设账户将销售资金体外循环等违规行为。


6.授权与监督:建立严格的支付、合同签署授权审批制度,防止资金挪用。


1)设定支付权限:小额(一般指10万以下)由财务人员审批,由财务总监定期审阅;大额(一般指10万以上)由财务总监审批,由委派董事定期审阅。由项目委派财务人员授权的付款将建立以周为单位的付款台账,并且在每周项目周报中列出,统一向特殊机会投资项目负责人汇报。


2)合同签署权限:对开发公司进行项目的设计、施工、监理、设备设施和原材料的采购等协议签署设定权限。小额单项工程合同(一般指10万以下)由开发公司内部审批,大额单项工程合同(一般指10万以上)由开发公司内部审批后上报委派董事审批。


(三)涉诉项目的综合处理


对不良地产项目资产实质处置阶段之法律手段运用,在盘活底层资产上,往往直接影响或决定着“特殊机会”的实现,殊值关注。就此,我们简析如下:


在确定不良地产项目底层资产价值和风险评估后,可以投资盘活、托管或谈判重组,以实质处置该类底层资产,进而实现“特殊机会”。此阶段的法律要点,重在灵活运用多种法律手段,以“保全资产”和“以打促谈”为核心,与债务人项目公司和其他债权人智斗,争取盘活资产主动性。


1.“保全资产”是盘活资产的前提,其旨在通过诉讼保全,查封冻结项目底层资产,以防其他债权人侵占、转让或司法执行而阻碍资产盘活的实现。但值得关注的是,另案起诉往往是作为重要的资产保全手段而提出,而实务中,对权属不明确或涉及群体性利益的案件,如地产类房屋已经网签出售事宜,法院从避免政治风险考量,往往慎之又慎,并本能地排斥此类保全。那么,另案起诉主张债权与否,保全时效性与资产处置现状等,都需要在诉前做好充分的评估,以“保全资产”为目标更为实际。


2.“以打促谈”是盘活资产的策略,在底层资产已经被查封保护的情况下,与债务人和其他债权人之间需要视项目情况,而采取不同的处置方式,可以托管、和解、开发贷,也可以二次直投或引入第三方重组,至于转让债权股权或破产处理以脱身,则不作为实现特殊机会的方式。


具体考量两大方面:一方面,不良资产项目自身情况,如债务主体情况(经营中、正准备上市、歇业、改制、破产等,社会背景)、债务主体管理人员背景、资产情况(有无固定资产、流动资产等,估值是否覆盖本息等)、法律状态(已诉、未诉、判决、执行、诉讼时效等)、当地司法环境、政策环境、造成社会影响以及资产管理公司自身所拥有的资源等具体情况而定。


另一方面,对项目之其他债权人的诉讼情况(诉请金额,进程阶段,保全内容,判决情况,执行即异议情况等等)要尽可能了解清楚。其中,债务人是很好的获取债权人诉讼信息的渠道。充分获取此类诉讼信息,以备在与各债权人谈判重组时,利用各自的诉讼阶段的“强弱点”,权衡利弊,制定好谈判策略,个个击破,占据主动,实现资产盘活的特殊机会。


三、小结:


不良资产项目投资是一项较为复杂且充满投资及法律风险的经济活动,在带来可观的经济利益的同时,却也隐含着巨大风险。对不良资产项目的处置,很难有固定的、标准化、万能的处置方案,针对不同类型的不良资产项目往往需要采取差异化应对方案,甚至需要交替使用多种措施、多管齐下、多方位把控,以实现各项目的差异化目标。


而对于不良地产项目的处置,如何盘活底层优质资产,实现利益共赢局面,不仅需要对项目的绝对把控,更需要债权人和投资人的智慧、专业、资源和勇气去把握时机,团结并利用各方主体,权衡利弊,软硬兼施,协调一致,才能有效实现优质资产的盘活,进而实现债权人或投资人的“特殊机会”。


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