新闻资讯 房产被别人首封后,我们该如何盘活?

房产被别人首封后,我们该如何盘活?

2018-03-15

一、项目简介

借款人:ZH公司

借款情况:本金人民币1160万元

保证人:WM公司

债权转让:该笔债权由中国银行转让给东方资产管理公司,后由东方资产管理公司转让给民间机构

司法进展:民事判决借款人偿还本息,保证人承担连带清偿责任。后因两被执行人无财产可供执行,终结执行。


二、项目分析

项目的前期管理人通过尽调债务人财产,已经落实到借款人ZH公司名下的房产信息,但该房产已经被查封,无法显示涉诉查封金额。另外,项目的本案诉在当地中院,鉴于渠道问题一直难以落实。因此,项目被前期管理人搁置。


三、盘活过程

我方接手项目后,第一时间对前期的尽调工作重新进行梳理。凭着多年经验,团队人员一致认为,借款人的房产是本项目的最大突破点,因此,工作人员展开对房产的实地走访工作。果不其然,在与当地人员访谈中,工作人员得知:房产地理位置优越,价值不菲。由此,工作人员锁定目标,将项目盘活的焦点放在本案诉和涉诉金额上。一旦落实本案诉和涉诉金额,我们就可以判断:除去其他债权人,我们是否还有受偿的可能。

就在项目管理人推介项目的过程中,某律所的戴主任主动联系到我们,表示自己对其中两个亮点项目非常感兴趣,想要与我们合作。层级审批后,我们成功把项目交给他代理。有了代理这层关系,项目管理人趁机把有眉目盘活但还未落实本案诉的几个项目打包,一并委托戴主任进行查询,取得了本案诉情况。与此同时,在另外一个当地项目的尽调过程中,工作人员网搜时意外发现ZH公司的涉诉信息。此项目中,WJ公司是借款人,ZH公司是保证人,申请查封人为某银行,申请查封的法院是当地某区人民法院。

项目管理人随后将全部精力都放在查询涉诉上。一开始,涉诉的查询极其不顺利,工作人员前前后后跑了3趟法院,几经周折,终于拿到涉诉信息。

涉诉标的金额为220万元本金。工作人员分析:借款人名下的房产位置较为优越。无论是网搜还是周边访谈,我方获知房产价值必定是在220万之上。那么,扣除涉诉金额,我们还有剩余价值可以挖掘。

至此,几经艰辛,项目终于盘活。


四、风险描述

1、房产有查封。ZH公司房产被银行另案查封,涉诉标的本金220万元,房产剩余价值需考虑涉案标的金额。

2、项目执行法院是当地中院,介于前期和部分法官的接触,当地正在大规模清理积案,可能会给项目的变更主体和恢复执行程序带来一定的困难。


五、处置思路

该项目可以通过对外推介寻找买家和申请法院查封财产两种处置方式双管齐下进行操作。

一方面,借款人ZH公司对外有某村村委会的债权,此债权已经被个人购买。

我们可以了解此人购买债权的目的,以及他是否对我们这笔债权感兴趣。

另一方面,积极推进该项目的处置工作。债务人名下房产扣除第一查封人涉案金额后还有剩余价值,可以申请变更恢复轮候查封债务人的房产,与干系人谈回购或找到第三方代理、购买进行合作。


六、盘活感悟

通过本项目的盘活过程,总结以下三点感悟:

第一,尽调的流程是发现承债人,挖掘其财产线索,核实其财产线索和价值,反复验证循环,缺一不可。

第二,尽调财产要深入挖掘、细致入微。特别是对一些已经存在涉诉查封的财产,更要做到细中有细。

第三,网搜不可忽视,特别是对于在关键尽调工具的网搜,一定要贯穿尽调过程始终,才会有意想不到的发现。

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